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Mietrendite berechnen
Brutto, netto und Kaufpreisfaktor
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und ist deshalb die aussagekräftigere Zahl. Beide Werte gibt der Rechner auf dieser Seite sofort aus.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 · Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
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Welche Formel steckt hinter der Mietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Sie ist bewusst grob und dient dazu, aus vielen Angeboten schnell die auszusortieren, die sich rechnerisch nicht lohnen können.
Die Nettomietrendite rechnet mit dem, was tatsächlich ankommt und was tatsächlich bezahlt wurde. Im Zähler steht der Reinertrag, also die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Im Nenner steht die Gesamtinvestition, also der Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Der Unterschied zwischen beiden Werten ist kein Rundungsfehler. Bei 10 Prozent Kaufnebenkosten und 2.400 Euro laufenden Kosten im Jahr liegt die Nettomietrendite typischerweise rund ein Viertel unter der Bruttomietrendite. Wer mit der Bruttozahl kalkuliert, plant strukturell zu optimistisch.
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 Angabe in Prozent. Ohne Nebenkosten und ohne laufende Kosten. |
|---|---|
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 Angabe in Prozent. Vor Finanzierung und Steuern. |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete Auch Vervielfältiger genannt. Kehrwert der Bruttomietrendite. |
| Reinertrag | Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten Grundlage jeder Ertragswertbetrachtung. |
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite kennt nur zwei Zahlen: Miete und Kaufpreis. Sie lässt sich in Sekunden aus einem Inserat ablesen und eignet sich deshalb zum Vergleichen — aber nicht zum Entscheiden.
Die Nettomietrendite kennt zusätzlich die Kaufnebenkosten und die Kosten, die du als Eigentümer selbst trägst. Sie beantwortet die Frage, die tatsächlich zählt: Was bringt das eingesetzte Kapital pro Jahr, bevor Finanzierung und Steuern ins Spiel kommen.
Faustregel für die Praxis: Nutze die Bruttomietrendite zum Aussortieren und die Nettomietrendite zum Entscheiden. Kein Objekt sollte allein aufgrund einer attraktiven Bruttozahl in die engere Wahl kommen.
| Berücksichtigt Kaufnebenkosten | Brutto: nein · Netto: ja Kaufnebenkosten liegen in Deutschland je nach Bundesland und Maklerlage üblicherweise bei rund 8–15 % des Kaufpreises. |
|---|---|
| Berücksichtigt laufende Kosten | Brutto: nein · Netto: ja Gemeint sind die nicht umlagefähigen Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. |
| Berücksichtigt Finanzierung und Steuern | Beide: nein Zinsen, Tilgung, AfA und persönlicher Steuersatz gehören in eine separate Cashflow-Rechnung. |
| Wofür geeignet | Brutto: vorsortieren · Netto: entscheiden |
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Zielzahl gibt es nicht, und jede Quelle, die eine nennt, ohne die Lage zu kennen, rät. Die Mietrendite ist eine Verhältniszahl: Sie fällt dort niedrig aus, wo Kaufpreise hoch sind, und steigt dort, wo der Markt Risiken einpreist — Leerstandsrisiko, Sanierungsstau, schrumpfende Region.
Sinnvoll ist deshalb nicht die Frage „Ist 4 Prozent gut?", sondern der Vergleich innerhalb desselben Marktes: Wie steht dieses Objekt zu vergleichbaren Objekten in derselben Lage, im selben Zustand, mit derselben Mietstruktur? Eine hohe Rendite ist kein Qualitätssiegel, sondern zuerst ein Hinweis darauf, dass der Markt hier ein Risiko sieht.
Zweiter Prüfschritt: Trägt sich das Objekt? Eine Nettomietrendite unterhalb des Finanzierungszinses bedeutet, dass die Immobilie ohne Wertsteigerung Geld kostet statt welches zu verdienen. Diese Rechnung gehört vor die Besichtigung, nicht danach.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite berechnet sich als Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Bei 12.600 Euro Jahreskaltmiete und 320.000 Euro Kaufpreis ergibt das eine Bruttomietrendite von 3,94 Prozent.
Wie berechnet man die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite berechnet sich als Reinertrag geteilt durch die Gesamtinvestition, multipliziert mit 100. Der Reinertrag ist die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, die Gesamtinvestition ist der Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten.
Rechnet man mit Kalt- oder Warmmiete?
Die Mietrendite wird immer mit der Nettokaltmiete gerechnet. Die Warmmiete enthält Betriebskosten, die der Mieter trägt und die dem Eigentümer nicht als Ertrag zufließen. Wer mit der Warmmiete rechnet, erhält eine deutlich zu hohe Rendite.
Welche Kaufnebenkosten gehören in die Berechnung?
In die Nettomietrendite gehören alle Kosten, die beim Erwerb tatsächlich anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklerprovision. In Deutschland summieren sie sich je nach Bundesland und Maklerlage üblicherweise auf rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Was sind nicht umlagefähige Kosten?
Nicht umlagefähige Kosten sind Ausgaben, die der Eigentümer selbst trägt und nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen darf. Dazu zählen Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage und das kalkulatorische Mietausfallwagnis.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht, und ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 Prozent Bruttomietrendite.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Zielzahl gibt es nicht, weil die Mietrendite direkt vom lokalen Preisniveau abhängt. Aussagekräftig ist der Vergleich mit ähnlichen Objekten in derselben Lage und im selben Zustand. Eine auffällig hohe Rendite ist meist ein Hinweis auf ein Risiko, das der Markt einpreist, und kein Qualitätsmerkmal.
Berücksichtigt die Mietrendite die Finanzierung?
Nein. Brutto- und Nettomietrendite betrachten die Immobilie unabhängig davon, wie sie bezahlt wird. Zinsen, Tilgung, Abschreibung und der persönliche Steuersatz gehören in eine separate Cashflow-Rechnung, weil sie vom Käufer abhängen und nicht vom Objekt.
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