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Kapitalanlage-Rechner
Cashflow und Eigenkapitalrendite
Trägt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Eine finanzierte Immobilie trägt sich, wenn die Kaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten und die monatliche Annuität deckt. Bleibt danach ein Plus, ist der Cashflow positiv. Die Eigenkapitalrendite zeigt zusätzlich, was das eingesetzte Eigenkapital nach Zinsen erwirtschaftet.
Cashflow = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Annuität · Annuität = Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12 · Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100
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Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?
Der Cashflow ist die einfachste ehrliche Frage an eine finanzierte Immobilie: Bleibt am Monatsende Geld übrig oder muss Geld nachgeschossen werden? Gerechnet wird Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Annuität.
Die Annuität ist die Rate an die Bank und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Auf das Jahr gerechnet ist sie die Darlehenssumme multipliziert mit der Summe aus Sollzinssatz und anfänglichem Tilgungssatz; geteilt durch zwölf ergibt sich die Monatsrate.
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium, denn die Tilgung ist keine Ausgabe im eigentlichen Sinn, sondern Vermögensaufbau: Sie senkt deine Restschuld. Entscheidend ist, ob du die monatliche Unterdeckung dauerhaft und ohne Stress tragen kannst — auch bei Leerstand oder einer unerwarteten Reparatur.
| Gesamtinvestition | Kaufpreis × (1 + Kaufnebenkosten in %) Die Summe, die tatsächlich aufgebracht werden muss. |
|---|---|
| Darlehenssumme | Gesamtinvestition − Eigenkapital Viele Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nicht mit. |
| Annuität pro Monat | Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12 Anfängliche Rate. Der Tilgungsanteil wächst über die Laufzeit. |
| Cashflow pro Monat | Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Annuität Vor Steuern. Negativ bedeutet monatliche Zuzahlung. |
Was ist die Eigenkapitalrendite und warum ist sie höher als die Mietrendite?
Die Eigenkapitalrendite misst, was das eingesetzte eigene Geld erwirtschaftet — nicht was die Immobilie insgesamt erwirtschaftet. Gerechnet wird der Jahresreinertrag abzüglich der Zinsen, geteilt durch das Eigenkapital.
Sie fällt in der Regel höher aus als die Nettomietrendite, und der Grund ist der Hebeleffekt: Ein Teil der Immobilie ist mit Bankgeld bezahlt, aber der gesamte Ertrag steht dem Eigenkapital gegenüber. Solange die Objektrendite über dem Sollzins liegt, hebt die Finanzierung die Eigenkapitalrendite an.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Liegt die Objektrendite unter dem Sollzins, drückt dieselbe Mechanik die Eigenkapitalrendite nach unten — bei wenig Eigenkapital besonders schnell. Deshalb gehört zu jeder Hebelrechnung die Frage, was bei steigenden Zinsen zum Ende der Zinsbindung passiert.
Die Tilgung bleibt aus dieser Rechnung heraus — mit Absicht. Sie ist keine Ausgabe, sondern eine Umschichtung von Bargeld in Eigentum. Wer sie als Kosten führt, rechnet sich die Anlage schlechter, als sie ist — genauso wie umgekehrt, wer den negativen Cashflow ignoriert.
| Formel | (Jahresreinertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100 Vor Steuern und ohne Tilgung, weil Tilgung Vermögensaufbau ist. |
|---|---|
| Hebel wirkt positiv, wenn | Objektrendite > Sollzinssatz Dann steigt die Eigenkapitalrendite mit sinkendem Eigenkapitaleinsatz. |
| Hebel wirkt negativ, wenn | Objektrendite < Sollzinssatz Dann verstärkt wenig Eigenkapital den Verlust statt den Gewinn. |
| Nicht enthalten | Steuern, AfA, Wertentwicklung, Zinsänderungsrisiko Diese hängen vom Käufer und vom Zeitpunkt ab, nicht vom Objekt. |
Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Kapitalanlage?
Eine allgemeingültige Quote gibt es nicht — sie hängt von Bank, Bonität, Objekt und Zinsniveau ab. Die belastbare Untergrenze ergibt sich aber aus der Struktur der Kosten: Die Kaufnebenkosten schaffen keinen beleihbaren Gegenwert, weshalb Banken sie regelmäßig nicht mitfinanzieren.
Praktisch heißt das: Wer die Kaufnebenkosten nicht aus Eigenkapital aufbringen kann, finanziert über den Objektwert hinaus und zahlt das mit einem höheren Zinssatz. Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, nennt dir deine Bank — trag ihn oben ein, und der Rechner zeigt dir sofort, was er über die Laufzeit kostet.
Der zweite Maßstab ist nicht die Bank, sondern die Belastbarkeit: Reserven für Leerstand, Reparatur und Mietausfall gehören neben das Eigenkapital, nicht hinein. Eine Finanzierung, die nur bei durchgehender Vollvermietung aufgeht, ist keine Kapitalanlage, sondern eine Wette.
Häufige Fragen zur Immobilien-Kapitalanlage
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?
Der monatliche Cashflow ist die Kaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten und abzüglich der monatlichen Annuität. Ein positiver Wert bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt; ein negativer Wert bedeutet, dass monatlich zugezahlt werden muss.
Wie berechnet man die Annuität?
Die jährliche Annuität ist die Darlehenssumme multipliziert mit der Summe aus Sollzinssatz und anfänglichem Tilgungssatz. Geteilt durch zwölf ergibt sich die monatliche Rate. Bei 260.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 14.300 Euro im Jahr oder rund 1.192 Euro im Monat.
Was ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Eigenkapitalrendite ist der Jahresreinertrag abzüglich der Zinsen, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital, multipliziert mit 100. Sie misst die Verzinsung des eigenen Geldes und nicht die des Objekts, und liegt deshalb bei funktionierendem Hebel über der Nettomietrendite.
Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?
Nein. Ein Teil der Rate ist Tilgung, also Vermögensaufbau statt Ausgabe. Entscheidend ist, ob die monatliche Unterdeckung dauerhaft tragbar ist — auch bei Leerstand oder größeren Reparaturen. Ein negativer Cashflow, der nur bei durchgehender Vollvermietung funktioniert, ist ein Risiko und keine Strategie.
Zählt die Tilgung als Kosten?
Nein. Die Tilgung senkt die Restschuld und wandelt Bargeld in Eigentum um. Im Cashflow taucht sie auf, weil sie den Kontostand belastet; in der Renditerechnung gehört sie nicht als Aufwand, weil sie kein verlorener Betrag ist. Deshalb rechnet die Eigenkapitalrendite nur mit den Zinsen.
Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Kapitalanlage?
Eine allgemeingültige Quote gibt es nicht, weil sie von Bank, Bonität und Objekt abhängt. Die praktische Untergrenze sind die Kaufnebenkosten, da sie keinen beleihbaren Gegenwert schaffen und deshalb regelmäßig nicht mitfinanziert werden. Zusätzlich sollten Reserven für Leerstand und Reparaturen vorhanden sein.
Was ist der Hebeleffekt bei Immobilien?
Der Hebeleffekt bezeichnet die Wirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite. Liegt die Rendite des Objekts über dem Sollzinssatz, steigt die Eigenkapitalrendite, je weniger Eigenkapital eingesetzt wird. Liegt sie darunter, verstärkt derselbe Mechanismus den Verlust.
Berücksichtigt der Rechner Steuern?
Nein. Steuern hängen vom persönlichen Steuersatz, von der Abschreibung und von der Haltedauer ab und damit vom Käufer, nicht vom Objekt. Der Rechner zeigt bewusst die Vorsteuer-Betrachtung des ersten Jahres, damit Objekte untereinander vergleichbar bleiben.
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Eine Immobilie rechnest du im Kopf. Zwanzig nicht.
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