Grundlagen
Bodenrichtwert
Was er aussagt — und was nicht
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer abgegrenzten Zone mit weitgehend gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er wird von den amtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet, in Euro pro Quadratmeter angegeben und ist kostenlos einsehbar.
Rechtsgrundlage: § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Der Bodenrichtwert bewertet ausschließlich den Boden — Gebäude bleiben außer Betracht.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert beantwortet eine eng gefasste Frage: Was ist ein Quadratmeter Boden in dieser Lage im Durchschnitt wert? Er bezieht sich immer auf eine Bodenrichtwertzone — ein abgegrenztes Gebiet, in dem die Nutzungs- und Wertverhältnisse weitgehend gleich sind — und nicht auf ein einzelnes Grundstück.
Bewertet wird ausschließlich der Boden. Was darauf steht, bleibt außer Betracht: Ein Bodenrichtwert von 800 Euro pro Quadratmeter gilt für die Fläche, unabhängig davon, ob dort ein Neubau, eine Ruine oder nichts steht. Für den Wert eines bebauten Grundstücks ist er deshalb nur ein Baustein.
Der Wert bezieht sich außerdem auf ein gedachtes Grundstück mit definierten Eigenschaften — beispielsweise einer bestimmten Tiefe, einem bestimmten Zuschnitt und einem bestimmten Entwicklungszustand. Diese Bezugsmerkmale stehen bei jedem Bodenrichtwert dabei. Weicht dein Grundstück davon ab, weicht auch sein Wert ab.
Ein Punkt, der regelmäßig übersehen wird: Der Bodenrichtwert sagt nichts darüber, ob ein konkretes Grundstück verkäuflich ist oder was jemand dafür zahlt. Er ist eine statistische Auswertung der Vergangenheit, kein Angebot und keine Prognose.
| Bezugsgröße | Euro pro Quadratmeter Bodenfläche Immer flächenbezogen, nie ein Gesamtpreis. |
|---|---|
| Räumlicher Bezug | Bodenrichtwertzone, nicht das einzelne Grundstück Innerhalb der Zone gelten weitgehend gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse. |
| Enthält Gebäude | Nein Bewertet wird der Boden. Aufstehende Gebäude bleiben außer Betracht. |
| Enthält Besonderheiten des Grundstücks | Nein Zuschnitt, Tiefe, Ecklage, Altlasten oder Baulasten müssen gesondert berücksichtigt werden. |
| Blickrichtung | Rückwärtsgewandt Abgeleitet aus bereits beurkundeten Kaufpreisen, nicht aus aktuellen Angeboten. |
Wer legt den Bodenrichtwert fest?
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Das sind unabhängige Kollegialgremien, die bei den Städten, Landkreisen oder Ländern eingerichtet sind; ihre Einrichtung und Aufgaben regeln die §§ 192 und 193 BauGB.
Der Gutachterausschuss ist kein Maklerverband und keine Behörde mit Eigeninteresse am Preisniveau. Seine Mitglieder sind sachverständige Personen, die weisungsfrei arbeiten. Genau das macht die Werte zur belastbarsten frei verfügbaren Bodenpreisinformation in Deutschland.
Die Werte werden veröffentlicht und sind kostenlos einsehbar. Die Länder stellen sie über ihre Bodenrichtwertinformationssysteme bereit — die BORIS-Portale —, ergänzt um das länderübergreifende Portal BORIS-D. Auskunft erhält jede Person, ein berechtigtes Interesse muss nicht nachgewiesen werden.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Grundlage ist die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB. Jeder notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag in Deutschland wird dem zuständigen Gutachterausschuss übermittelt. Der Ausschuss wertet also keine Angebotspreise aus Inseraten aus, sondern tatsächlich gezahlte Preise.
Aus diesen Kaufpreisen wird der Bodenwertanteil herausgerechnet und für jede Zone ein Durchschnittswert gebildet, bezogen auf ein Grundstück mit definierten Merkmalen. Wo zu wenige Kauffälle vorliegen, um einen belastbaren Durchschnitt zu bilden, wird auf andere Weise abgeleitet oder gar kein Wert ausgewiesen.
Die Werte werden nach § 196 BauGB mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt; in der Praxis veröffentlichen viele Länder jährlich zum 1. Januar. Zu jedem Bodenrichtwert gehört deshalb immer ein Stichtag — ein Wert ohne Jahresangabe ist wertlos.
| Datenquelle | Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) Notariell beurkundete, tatsächlich gezahlte Kaufpreise — keine Inseratspreise. |
|---|---|
| Ermittelnde Stelle | Gutachterausschuss für Grundstückswerte (§§ 192, 193 BauGB) Unabhängiges, weisungsfreies Gremium. |
| Turnus | Mindestens alle zwei Jahre (§ 196 BauGB) Viele Länder veröffentlichen jährlich zum 1. Januar. |
| Veröffentlichung | BORIS-Portale der Länder, ergänzt um BORIS-D Kostenlos einsehbar, ohne Nachweis eines berechtigten Interesses. |
Wofür wird der Bodenrichtwert gebraucht?
Für die Grundsteuer ist der Bodenrichtwert seit der Grundsteuerreform in den meisten Bundesländern eine unmittelbare Rechengröße: In den Ländern mit Bundesmodell geht er direkt in die Bewertung des Grund und Bodens ein. Deshalb ist die Nachfrage nach Bodenrichtwerten seit 2022 stark gestiegen.
Bei Erbschaft und Schenkung dient er der Finanzverwaltung als Ausgangswert für die Bedarfsbewertung. Auch hier gilt: Ausgangswert, nicht Endergebnis — Abweichungen des konkreten Grundstücks werden berücksichtigt, und ein niedrigerer gemeiner Wert kann nachgewiesen werden.
Beim Kauf oder Verkauf ist der Bodenrichtwert vor allem ein Plausibilitätsanker. Er zeigt, ob ein aufgerufener Preis in der Größenordnung des Üblichen liegt. Er ersetzt weder ein Wertgutachten noch eine Marktanalyse, weil er Zustand, Zuschnitt und Nachfragesituation des einzelnen Objekts nicht kennt.
Wo findet man den Bodenrichtwert?
Zuständig ist immer das Bundesland, in dem das Grundstück liegt. Jedes Land betreibt ein eigenes Bodenrichtwertinformationssystem, in der Regel unter dem Namen BORIS, mit einer Kartenansicht. Ergänzend bündelt das länderübergreifende Portal BORIS-D die Werte der teilnehmenden Länder.
Die Einsichtnahme ist kostenlos. Kostenpflichtig sind lediglich amtliche Auskünfte oder Bescheinigungen, wenn du sie in schriftlicher Form für Behörden oder Gerichte benötigst.
EchoDestiny holt amtliche Bodenrichtwerte direkt aus der Quelle — aktuell aus dem Geoportal Berlin, weitere Länder folgen. Der Vorteil für dich: Was bei EchoDestiny steht, stammt aus dem amtlichen System und nicht aus einer Hochrechnung über Regionsgrenzen hinweg. Für Länder, die noch nicht angebunden sind, führt dich das BORIS-Portal des jeweiligen Landes zum amtlichen Wert.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer abgegrenzten Zone mit weitgehend gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er wird nach § 196 Baugesetzbuch von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt.
Was bedeutet der Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Er ist ein Ausgangswert, kein Preis. Der Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und für ein gedachtes Grundstück mit definierten Merkmalen. Weicht dein Grundstück in Zuschnitt, Tiefe, Ecklage oder Entwicklungszustand davon ab, weicht auch sein Wert ab.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnitt vergangener Kauffälle in einer Zone, der Grundstückspreis ist das Ergebnis einer konkreten Verhandlung. Der tatsächlich gezahlte Preis kann je nach Nachfrage, Zustand und Zuschnitt deutlich darüber oder darunter liegen.
Wer legt den Bodenrichtwert fest?
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, unabhängige Kollegialgremien bei Städten, Landkreisen oder Ländern. Ihre Einrichtung und Aufgaben regeln die §§ 192 und 193 Baugesetzbuch. Sie arbeiten weisungsfrei.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Grundlage ist die Kaufpreissammlung nach § 195 Baugesetzbuch, in die jeder notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag einfließt. Aus diesen tatsächlich gezahlten Preisen wird der Bodenwertanteil herausgerechnet und je Zone ein Durchschnittswert für ein Grundstück mit definierten Merkmalen gebildet.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Nach § 196 Baugesetzbuch mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres. In der Praxis veröffentlichen viele Bundesländer jährlich zum 1. Januar. Zu jedem Bodenrichtwert gehört deshalb immer ein Stichtag.
Ist die Bodenrichtwert-Auskunft kostenlos?
Die Einsichtnahme über die BORIS-Portale der Länder und über BORIS-D ist kostenlos, und ein berechtigtes Interesse muss nicht nachgewiesen werden. Kosten entstehen nur für förmliche schriftliche Auskünfte oder Bescheinigungen.
Enthält der Bodenrichtwert das Gebäude?
Nein. Der Bodenrichtwert bewertet ausschließlich den Boden. Aufstehende Gebäude bleiben außer Betracht, weshalb er für ein bebautes Grundstück nur einen Baustein der Wertermittlung darstellt.
Wofür braucht man den Bodenrichtwert?
Er dient als Rechengröße bei der Grundsteuer, als Ausgangswert bei Erbschaft und Schenkung sowie als Plausibilitätsanker bei Kauf und Verkauf. Ein Wertgutachten oder eine Marktanalyse ersetzt er nicht.
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